Vous êtes propriétaire d’un local commercial et souhaitez le louer ? Vous pourriez vous inspirer d’un modèle sur internet, mais vous ne maîtrisez pas les évolutions législatives du droit des entreprises et vos choix pourraient être contraires à vos intérêts. L’équipe Entreligne saura vous guider et vous aider à trouver le bon équilibre entre vos intérêts et ceux de votre locataire.
Légalement, le bail commercial porte sur “des locaux ayant vocation à accueillir une activité commerciale, industrielle ou artisanale”.
Il s’agit d’un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un commerçant ou un professionnel (le locataire ou preneur) qui mènera son activité dans le local.
➔ Le bail commercial est conclu pour 9 ans. Cette durée relativement longue doit permettre l’exercice pérenne d’une activité économique. Le locataire détient alors la « propriété commerciale », et notamment le droit au renouvellement de ce bail.
La signature, le renouvellement ou la cession d’un bail commercial est un acte majeur dans la vie d’une entreprise.
Le bail commercial est également un contrat complexe soumis aux règles du Code de commerce et régi par un droit des entreprises en constante évolution. Sa rédaction nécessite de prendre en compte la forme du bail, les activités de destination autorisées, la durée, le loyer, les charges et les révisions de loyer, les obligations du locataire, du bailleur, etc.
Notre équipe Entreligne pourra vous accompagner et participer à protéger vos intérêts.
Le contenu du bail commercial constitue pour votre locataire un des éléments de son fonds de commerce et sera examiné de près par un éventuel candidat à la reprise de son activité.
Propriétaire et locataire peuvent décider de soumettre volontairement au statut des baux commerciaux un bail qui ne relève pas de ce statut, le plus souvent un bail professionnel.
On peut, par exemple, appliquer le régime des baux commerciaux à un contrat de location de locaux professionnels .En effet, à l’inverse du bail commercial, le bail professionnel n’assure au locataire aucun régime de protection.
La durée minimale d'un bail professionnel est fixée à six ans. Durant cette période, le propriétaire n'a pas le droit de résilier le bail. De son côté, le locataire peut décider de partir à tout moment, à condition de respecter un délai de préavis de six mois. Ce type de bail concerne uniquement les locations destinées à un usage strictement professionnel, excluant les activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles, pour lesquelles un bail commercial serait requis.
En résumé :
| Bail commercial | Bail professionnel | |
|---|---|---|
| Usage |
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Professionnel |
| Durée | 9 ans | Minimum 6 ans |
| Résiliation du bail |
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|
| Protection du locataire |
|
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À la signature du bail commercial, le loyer est déterminé de manière libre par les parties, en tenant compte des tarifs du marché. Ce loyer peut être constant ou fluctuant, et est sujet à révision tous les trois ans conformément à la loi, ou chaque année si une clause d'indexation est incluse dans le contrat.
Le loyer s’accompagne souvent d’un dépôt de garantie et son versement est garanti par un engagement de caution.
➔ Le loyer peut également s’accompagner du versement d’un pas de porte.
Le pas de porte peut se définir comme un droit d’entrée : il s’agit d’une somme d’argent versée au bailleur au début du bail. Son montant est librement fixé entre les parties et représente généralement la contrepartie financière de la dépréciation de la valeur du bien loué, et ce du fait de la propriété commerciale acquise au locataire.
À la signature du bail commercial, le loyer est déterminé de manière libre par les parties, en tenant compte des tarifs du marché. Ce loyer peut être constant ou fluctuant, et est sujet à révision tous les trois ans conformément à la loi, ou chaque année si une clause d'indexation est incluse dans le contrat.
Le loyer s’accompagne souvent d’un dépôt de garantie et son versement est garanti par un engagement de caution.
➔ Le loyer peut également s’accompagner du versement d’un pas de porte.
Le pas de porte peut se définir comme un droit d’entrée : il s’agit d’une somme d’argent versée au bailleur au début du bail. Son montant est librement fixé entre les parties et représente généralement la contrepartie financière de la dépréciation de la valeur du bien loué, et ce du fait de la propriété commerciale acquise au locataire.
Le bail commercial est assimilé à un acte de disposition. Le propriétaire « transfère » son droit de disposer du local à son locataire.
C’est la raison pour laquelle :
Un bail relatif à un logement d’habitation devra obligatoirement être soumis à la loi de 1989 relative aux baux d’habitation.
Par ailleurs, si le local loué constitue également la résidence principale du locataire, la location relèvera de la même loi.
En résumé :
| Bail commercial | Bail d’habitation (habitation nue) | |
|---|---|---|
| Usage |
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|
| Durée | 9 ans | Minimum 3 ans |
| Renouvellement | Renouvellement tacite à échéance | Reconduction tacite à l’échéance |
| Résiliation du bail |
|
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Un bail commercial peut être remplacé dans deux situations spécifiques :
Le bail dérogatoire, un contrat de courte durée limité à trois ans sans possibilité de renouvellement.
La convention d’occupation précaire, sans durée fixe, utilisée uniquement dans des circonstances exceptionnelles, telles que la location de locaux en attente de démolition pour réaménagement ou en anticipation d'une vente par le propriétaire.
Le coût de rédaction d’un bail commercial notarié varie selon votre dossier et le temps nécessaire à y consacrer. Il est donc soumis à des honoraires libres et débute à 600 € HT (voir nos tarifs).
La répartition des frais se fait le plus souvent à parts égales entre le preneur et le bailleur, mais peut faire l’objet d’une convention.